Noua Lege a urbanismului

Noua Lege a urbanismului a fost publicata in Monitorul Oficial pe 10 iulie 2013 si are ca scop un plus de libertate de "miscare"pentru investitorii ce doresc sa dezvolte proiecte imobiliare de anvergura in centrele urbanistice si chiar in zone istorice protejate.

Informatiile prelaute de pe site-ul biroului de arhitectura CUB Architecture din Bucuresti ne lamuresc aspectele esentiale ale noii legi a urbanismului:

Dezvoltatorii imobiliari pot beneficia de derogari de la Planul Urbanistic General (PUG) pentru orice tip de imobil, si anume cresterea Coeficientului de Utilizare a Terenului (CUT) cu pana la maxim 20%. 

Investitorii privati vor putea acum sa initieze Planuri Urbanistice Zonale in zone unde se afla cladiri de patrimoniu, pentru modificarea Coeficientului de Utilizare al Terenului cu cel mult 20%. 

In cazul Planurilor Urbanistice de Detaliu, daca pana acum prin acestea puteau fi ajustate numai distantele cladirii fata de limitele laterale ale parcelei, prin noua lege a urbanismului se poate modifica si procentului de ocupare a terenului.

Arhitectura pentru investitii profitabile

Anul acesta programul ipotecar de stimulare a investitiilor imobiliare nu se adreseaza in mod special celor au nevoie sa-si cumpere o locuinta – o casa sau un apartament – ci si investitorilor imobiliari interesati sa dezvolte ansambluri de case sau blocuri de locuinte noi, moderne, economice si practice.

Programul ipotecar « Prima Casa 2013 » dispune de un plafon total al garantiilor acordate de stat de aproximativ 385 milioane Euro, din care 200 milioane Euro sunt fonduri noi, iar 190 milioane Euro reprezinta plafonul reportat din 2012.

Biroul CUB Architecture ofera servicii de arhitectura complete pentru proiectarea completa de locuinte rezidentale, vile si case de vacanta dar si ansambluri rezidentiale de case sau blocuri de apartamente si garsoniere, cladiri de birouri si centre comerciale sau hale industriale si depozite. Puteti opta pentru pachete de sevicii complete si avantajoase pentru dezvoltatori si investitori privati, carora le ofera pe langa solutiile de proiectare de arhitectura si solutiile de business cele mai profitabile.

Pentru demararea unui proiect imobiliar, specialistii nostri realizeaza analize de fezabilitate sub toate aspectele, de la amplasarea potrivita pana la proiectarea eficienta si usor de valorificat in piata, servicii de consultanta imobiliara, studii de urbanism si expertize tehnice.

Un proiect de arhitectura moderna, flexibila si adaptata functionalitatilor stilului de viata contemporan este Black & White Residence Sibiu - un ansamblu rezidential cu 28 de apartamente de 2, 3 si 4 camere: « Pe un teren cu o suprafata de paroximativ 2000mp, in apropiata vecinatate a Aeroportului Sibiu, in drumul spre Alba Iulia, am propus o abordare alternativa peisajului construit, a unor locuinte rezidentiale care sa se integreze in peisaj, si care sa adopte o imagine moderna, contemporana. »

Cumparam sau inchiriem o locuinta ?!

Programul Prima Casa 2012 - etapa a 4-a - se apropie de final, atat din punct de vedere calendaristic, dar si pentru ca, asa cum spun analizele furnizate de Asociatia Brokerilor Imobiliari (ABI), plafonul oferit de bancile implicate in program se apropie de limita. Analistii estimeaza ca sumele alocate creditelor ipotecare prin programul Prima Casa 4 se vor sfarsi in lunile august - septembrie.

Desi suntem in luna mai iar programul este deschis pana in septembrie, accesarea unui astfel de credit ipotecar si achizitia efectiva a locuintei implica proceduri ce necesita o durata destul de mare de timp, uneori chiar si cateva luni:

• intocmirea dosarului si depunerea la banca pentru aprobare, gasirea unei locuinte care sa corespunda ca pret/calitate/zona etc.
• intocmirea sau procurarea actelor necesare incheierii tranzactiei (carte funciara, certificatul de performanta energetica etc.)
• obtinerea aprobarii de la Fondul de Garantare etc.
  
  

Astfel, luna mai devine ultima perioada propice pentru demararea actiunilor de accesare a unui credit ipotecar prin programul Prima casa.

Desi programul Prima Casa a fost o solutie interesanta pentru deblocarea pietei imobiliare si avantajoasa pentru cei care nu puteau cumpara o casa accesand un credit ipotecar obisnuit, continuarea acestuia in anul urmator este pusa sub semnul indoielii.

Se pare ca o etapa Prima Casa 5 nu va exista, pentru ca deja are concurenta in pachete de credite avantajoase lansate de catre banci pe piata creditelor ipotecare.

Pe de alta parte intervine si o dilema destul de greu de rezolvat, in conditiile in care chiria medie pentru un apartament este relativ egala cu rata lunara pentru un credit, si nu necesita cheltuieli suplimentare pentru renovari ale imobilului sau taxe si impozite. In acelasi timp, o locuinta cumparata chiar si cu ajutorul unui credit va deveni la un moment data proprietatea chiriasului, care nu-si va mai face griji unde se muta cand expira contractul de inchiriere.

Avantajele si dezavantajele sunt greu de pus in balanta, si poate o analiza complexa ar putea spune care dintre cele 2 investitii este mai avantajoasa. Un exemplu interesant pentru o astfel de analiza il gasiti pe Business24.ro.

Certificatul de performanta energetica - reglementari aprilie 2012

Constiincios si ascultator, Guvernul Romaniei tine pasul cu toate reglementarile legislative impuse de "directivele europene". Nu prea e timp si loc pentru reglementari si legi care sa-i ajute si sa-i protejeze in mod real si concret pe cetatenii si pe investitorii romani, dar tot e bine ca tinem pasul cu lumea buna, in speta Uniunea Europeana.

Reglementarea de care vorbim face referire la certificatul de performanta energetica pentru imobile construite sau aflate in constructie.

In urma modificarilor impuse de directiva europeana, Legea 372/2005 va fi modificata, in sensul obligativitatii proprietarilor sau dezvoltatorilor sa informeze locuitorii unui imobil despre performantele energetice ale acestuia.

Astfel, daca o casa sau un apartament face obiectului unei tranzactii de vanzare-cumparare sau de inchiriere, precum si la receptia unei constructii noi, beneficiarii trebuie sa aiba acces la certificatul de performanta energetica. Documentul certificat de un auditor energetic autorizat, trebuie sa precizeze necesarul de energie pentru climatizare si iluminat. Calificativele - de la A la G - primite de locuinta sunt un reper in evaluarea pretului de vanzare sau de inchiriere.

Teoretic, certificatul energetic ne face sa ne gandim ca un apartament bine izolat ne va face iarna mai ieftina, insa arhitectii specialisti in proiecte de case si ansambluri rezidentiale au ceva retineri. Ce facem cu un apartament foarte bine izolat care ne scuteste de ceva costuri pentru incalzire pe timpul iernii, daca vara vom cheltui de 3-4 ori mai mult pentru ventilatie?!

Dupa cum ne informeaza Dan Suciu, purtator de cuvant al Guvernului, costurile pentru obtinerea certificatului energetic variaza intre 250 - 600 Ron, in functie de suprafata auditata energetic.

Spatii de birouri de inchiriat – intre cerere si oferta

Analizele consultantilor de specialitate ai Companiei imobiliare ESOP reflecta o stare de fapt contradictorie pe piata de spatii de inchiriat pentru afaceri si inchirieri vile si case pentru birouri. La inceputul crizei economice oferta de birouri si sedii de firme de inchiriat se ridica la aproximativ 525.000 mp la un pret de inchiriere pe mp mult prea mare pentru cererea existenta pe piata dar si pentru posibilitatilor potentialilor clienti.

Pe de alta parte, si cererea pe piata de spatii de birouri s-a schimbat, devenind mai exigenta, mai atenta la detalii ce tin de calitatea reala a spatiului inchiriat dar si de costurile suplimentare de intretinere.

In acest context, balanta se inclina in avantajul cererii de spatii de inchiriat si vile de inchiriat sau la vanzare pentru birouri si sedii de firme. Excedentul de spatii de inchiriat le pemite celor interesati sa inchirieze spatii pentru birouri sa negocieze preturile si mai ales sa fie atenti la facilitatile oferite, la flexibilitatea clauzelor contractuale si reduceri sau promotii.

Pe langa clasicul pret pe mp, chiriasii iau in calcul la analiza ofertelor si detalii tehnice precum raportul dintre pretul pe suprafata inchiriata si numarul de posturi ce pot fi instalate in birou, raportul dintre suprafata utilizabila si suprafata comuna sau forma birourilor si accesul luminii naturale.

Depinde acum de flexibilitatea si puterea de adaptare a proprietarilor de spatii de inchiriat sa-si revizuiasca preturile si ofertele, modalitatile de promovare dar si ameliorarea calitatii spatiilor oferite sau acordarea de reduceri si gratuitati.

Concluzia este una pozitiva pentru piata de inchirieri birouri si piata imobiliara in general, chiar daca numarul tranzactiilor nu inregistreaza cresteri spectaculoase: cererea este mai atenta la modul de prezentare al ofertelor, la raportul real dintre costuri si calitatea spatiului inchiriat, stie sa negocieze si mai ales stie ce trebuie sa-i ofere un spatiu pentru birouri modern si eficient. Toate acestea obliga ofertantii sa ridice calitatea spatiilor de inchiriat si sa flexibilizeze clauzele contractuale.